經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者 孫羅南
山東兩家國企正在為地產(chǎn)開發(fā)項目引“幫手”。
6月8日，山東產(chǎn)權(quán)交易中心發(fā)布的兩則公告顯示，在濟(jì)南擁有港溝東片區(qū)8宗土地的山東鐵路投資控股集團(tuán)有限公司旗下企業(yè)——山東鐵投產(chǎn)業(yè)園管理有限公司(下稱“山東鐵投產(chǎn)業(yè)園”)，將進(jìn)行增資擴(kuò)股引進(jìn)戰(zhàn)略投資者。據(jù)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者了解，該項目已有意向合作方。
另一家國企濟(jì)南軌道交通集團(tuán)有限公司旗下企業(yè)——濟(jì)南舜莊建設(shè)發(fā)展有限公司(下稱“濟(jì)南舜莊建設(shè)”)，也將通過增資擴(kuò)股方式引戰(zhàn)投，其曾在去年12月拿下了濟(jì)南軌道交通2號線姜家莊停車場上蓋用地。
“國企有點像平臺公司，平臺公司的主要責(zé)任就是承擔(dān)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，在資金和拿地上是有優(yōu)勢的，但是他們在開發(fā)能力上還是相對比較欠缺的，所以需要找優(yōu)秀的開發(fā)商合作，這是大勢所趨。這對開發(fā)商來說實際也有好處，如果開發(fā)商自己獨立開發(fā)，資金壓力會比較大，這樣合作對雙方資源的相互匹配是好事�！鄙綎|世聯(lián)怡高總經(jīng)理朱江6月10日接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者采訪時說。
山東鐵投產(chǎn)業(yè)園持有港溝8宗地
來自山東產(chǎn)權(quán)交易中心的信息顯示，山東鐵投產(chǎn)業(yè)園擬通過公開掛牌的方式引進(jìn)1家戰(zhàn)略投資者，新增注冊資本1000萬元，占增資完成后增資企業(yè)注冊資本的50%。本次增資額不低于1000.47119萬元，超出注冊資本部分計入增資企業(yè)資本公積。募集資金用途是補(bǔ)充山東鐵投產(chǎn)業(yè)園的運(yùn)營資金。
目前，山東鐵投產(chǎn)業(yè)園由山東鐵路綜合開發(fā)有限公司持有80%的股權(quán)，此外，山東濟(jì)青高鐵金啟置業(yè)有限公司持股20%。這兩家公司均為山東鐵路投資控股集團(tuán)有限公司旗下企業(yè)。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者查閱相關(guān)信息看到，山東鐵投產(chǎn)業(yè)園是去年12月拿下濟(jì)南歷城區(qū)港溝東片區(qū)8宗土地的拿地主體，當(dāng)時其競得的土地包括6宗住宅用地和2宗商業(yè)用地，大致位于文旅城項目以南。
一位不愿透露姓名的濟(jì)南房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者透露，目前該項目“正在跟仁恒洽談，很可能是仁恒跟它合作開發(fā)”。
值得一提的是，上述8宗土地當(dāng)時出讓時有著較高的門檻——根據(jù)土拍文件，該項目擬打造成為省級高鐵產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)基地，競得人須引入1家注冊資本金不低于150億元的省級城際鐵路企業(yè)總部，1家注冊資本金不低于40億元的省級高鐵產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)企業(yè)總部，1家省級高鐵工程技術(shù)中心，1家先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)基金等。最終，土地全部被山東鐵投產(chǎn)業(yè)園收入囊中。
再來看山東鐵投產(chǎn)業(yè)園增資擴(kuò)股這件事。本次增資完成后，山東鐵投產(chǎn)業(yè)園原股東山東鐵路綜合開發(fā)有限公司、山東濟(jì)青高鐵金啟置業(yè)有限公司持股比例分別為40%、10%，戰(zhàn)略投資者持股比例為50%。
從公告披露的山東鐵投產(chǎn)業(yè)園的主要財務(wù)指標(biāo)看，2021年度，其資產(chǎn)總額約3.06億元、負(fù)債總額約3.06億元，營業(yè)收入、凈利潤均為0元。截至評估基準(zhǔn)日今年3月31日，該公司資產(chǎn)總額約16.23億元，負(fù)債總額約16.13億元，所有者權(quán)益1000.47萬元；今年前三個月營業(yè)收入為0元，利潤總額0.63萬元，凈利潤0.47萬元。
資料顯示，山東鐵投產(chǎn)業(yè)園成立于2021年12月14日，注冊地在濟(jì)南市歷城區(qū)經(jīng)十路199號北側(cè)辦公樓202-1室。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，此次增資公告也明確了對意向投資方的一些要求。比如，公告中稱，意向投資方或其關(guān)聯(lián)公司擁有在城市(城區(qū)常住人口500萬以上)核心區(qū)自持20萬平方米以上的科技總部類園區(qū)建設(shè)管理經(jīng)驗。
公告還提到，意向投資方或其關(guān)聯(lián)公司為克而瑞研究中心發(fā)布的2021年度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜(操盤榜)前50名企業(yè)的，商住類項目曾獲不低于二星級健康建筑設(shè)計標(biāo)識證書的，曾參與國家住宅室內(nèi)裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范等行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定的，有科技部下發(fā)的有利于高鐵信息化建設(shè)的國家重點實驗室的，同等條件下優(yōu)先。
此外，根據(jù)公告，意向投資方須承諾，認(rèn)可原股東方的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢及為“高鐵產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)基地”項目所做的大量前期工作和投入，認(rèn)可增資企業(yè)與股東山東鐵路綜合開發(fā)有限公司簽訂的《產(chǎn)業(yè)引入服務(wù)協(xié)議》及其《補(bǔ)充協(xié)議》(增資企業(yè)需向山東鐵路綜合開發(fā)有限公司支付產(chǎn)業(yè)引入服務(wù)費(fèi)用合計7500萬元)、增資企業(yè)與股東山東濟(jì)青高鐵金啟置業(yè)有限公司簽訂的《前期投入補(bǔ)償協(xié)議》及其《補(bǔ)充協(xié)議》(增資企業(yè)需向山東濟(jì)青高鐵金啟置業(yè)有限公司支付前期投入補(bǔ)償費(fèi)用合計4506萬元)，同意增資企業(yè)按本條前述協(xié)議約定支付相關(guān)費(fèi)用。
濟(jì)南軌交集團(tuán)旗下企業(yè)引戰(zhàn)投
濟(jì)南舜莊建設(shè)也擬采用增資擴(kuò)股方式，在山東產(chǎn)權(quán)交易中心公開掛牌引入1家戰(zhàn)略投資者。
濟(jì)南舜莊建設(shè)是什么來頭？經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者注意到，從今年6月初濟(jì)南市資源和規(guī)劃局發(fā)布的軌道交通2號線姜家莊停車場上蓋用地房地產(chǎn)開發(fā)項目批前公示看，該項目的建設(shè)單位即是濟(jì)南舜莊建設(shè)。
在去年12月濟(jì)南市2021年第三批集中供地中，濟(jì)南軌道交通集團(tuán)有限公司斬獲多宗土地，其中，濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源開發(fā)有限公司以9.51億元的底價競得位于濟(jì)南盛福片區(qū)的軌道交通2號線姜家莊停車場上蓋用地，為住宅用地。
(圖片來源：濟(jì)南公共資源交易中心)
從目前釋放的信息看，該項目的開發(fā)公司就是濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源開發(fā)有限公司100%全資持股的濟(jì)南舜莊建設(shè)。
對于此次增資擴(kuò)股，根據(jù)山東產(chǎn)權(quán)交易中心的公告，濟(jì)南舜莊建設(shè)現(xiàn)注冊資本5000萬元，本次增資擴(kuò)股擬新增注冊資本20000萬元，增資額不低于20021.36萬元，超出注冊資本的部分計入增資企業(yè)資本公積，戰(zhàn)略投資者須以貨幣形式出資。本次募集資金主要用于優(yōu)化股權(quán)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)充流動資金，加快項目開發(fā)。
增資擴(kuò)股完成后，濟(jì)南舜莊建設(shè)注冊資本變更為25000萬元，原股東濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源開發(fā)有限公司持股比例為20%，新引進(jìn)戰(zhàn)略投資者持股比例為80%。
公告提到，截至評估基準(zhǔn)日，濟(jì)南舜莊建設(shè)欠原股東濟(jì)南軌道交通集團(tuán)資源開發(fā)有限公司借款91374.156705萬元。
資料顯示，濟(jì)南舜莊建設(shè)注冊地在濟(jì)南市歷下區(qū)世紀(jì)大道13888號2號樓233房間，成立時間為2021年12月15日。
根據(jù)相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)，2021年度，濟(jì)南舜莊建設(shè)的資產(chǎn)總額約3.01億元，負(fù)債總額約3.01億元，營業(yè)收入、凈利潤均為0元；截至評估基準(zhǔn)日2022年3月31日，該公司資產(chǎn)總額約9.93億元，負(fù)債總額約9.43億元，所有者權(quán)益5000萬元，今年前三個月，其營業(yè)收入、凈利潤均為0元。這也顯示出該項目仍處于開發(fā)前期階段。
對于投資方資格條件，公告提到，意向投資方其自身或其關(guān)聯(lián)企業(yè)主體信用等級為AAA者，同時為2021年《財富FORTUNE》雜志公布的世界500強(qiáng)企業(yè)的，同等條件下優(yōu)先。
