經(jīng)濟導(dǎo)報記者 王雅潔

　　8月LPR的下調(diào)牽動著購房者的神經(jīng)。在5年期以上LPR經(jīng)歷了年內(nèi)三次調(diào)整降至4.3%后，濟南目前房貸市場變化如何？日前經(jīng)濟導(dǎo)報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從濟南市場看，已有招商銀行、中信銀行、建設(shè)銀行等部分銀行在第一時間跟進執(zhí)行，個人住房貸款利率首套執(zhí)行4.10%，二套房貸款利率保持相應(yīng)期限LPR加60個基點，即執(zhí)行4.90%。

　　能否享受到當(dāng)下調(diào)整后4.1%的首套房貸利率？對于新購房者以及存量房貸一族來說是最為關(guān)心的大事。經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪的商業(yè)銀行以及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等業(yè)內(nèi)專家表示，能否享受最新利率福利，要分不同情況，新購房者需注意貸款合同約定條款，存量房貸則要看與銀行約定的重新定價日。

　　“我可以享受最新首套房貸利率4.1%”

　　“8月5年期以上LPR的下調(diào)，意味著個人住房貸款利率再一次迎來新變化，這對于今年6、7月已經(jīng)逐步升溫的濟南房屋交易市場又添了一把火�！�8月25日上午，在位于濟南市經(jīng)七路88號濟南市房地產(chǎn)大廈2層的濟南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心，經(jīng)濟導(dǎo)報記者遇到了前來陪同戶主辦理二手房過戶交易的山東中住地產(chǎn)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崔麗麗。

▲8月25日上午，位于濟南市經(jīng)七路88號的濟南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心，非常忙碌。王雅潔 攝

　　經(jīng)濟導(dǎo)報記者觀察到，當(dāng)日9時，業(yè)務(wù)剛開辦半個小時，濟南市房屋產(chǎn)權(quán)登記中心大廳的20余個綜合受理窗口前都坐滿了辦理過戶業(yè)務(wù)的戶主。

　　“隨著多地‘保交樓’措施的落地，購房者心中擔(dān)憂逐漸退去的同時，也帶動了二手房交易量的提升�！痹谂c經(jīng)濟導(dǎo)報記者交流中，崔麗麗說出了近期的工作感受，“5月24日濟南樓市新政出臺后，看房量明顯多了，成交概率也大了。”

　　“貸款上周就審批下來了，今天約好了房東(賣方)一起過來辦理過戶。”前一日通過中介預(yù)約好房產(chǎn)過戶的蔣女士早早來到這里，在前臺用身份證刷取了預(yù)約號A006，她向經(jīng)濟導(dǎo)報記者咨詢，“看新聞?wù)f房貸利率又降了，但像我這種情況，貸款審批在調(diào)價前完成，目前還沒放款的，是執(zhí)行濟南此前的首套房貸款利率4.25%還是調(diào)整后的4.1%，我沒弄明白。”

　　“8月LPR利率調(diào)整后，購房者購置新建商品住房的，可咨詢新開樓盤合作銀行，若相關(guān)銀行已跟進調(diào)整利率，那么購房者就可以享受此次下調(diào)的福利。”崔麗麗告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，“據(jù)我所知，目前濟南新建樓盤中不少銀行已跟進最新利率。如金科城合作銀行中的工商銀行已第一時間跟進，首套執(zhí)行4.10%，二套房貸款利率執(zhí)行4.90%�！�

　　對于蔣女士的疑問，崔麗麗表示，二手房交易的貸款銀行政策各有不同，“大部分銀行是按照審批簽約時的LPR利率來執(zhí)行，也有少數(shù)銀行是按照放款時的LPR利率。蔣女士此次申請房貸的銀行是招商銀行，該行是按照放款時的基準(zhǔn)利率來執(zhí)行的�！�

　　蔣女士也把這一好消息分享給經(jīng)濟導(dǎo)報記者，“中介幫我咨詢了，招商銀行那邊回復(fù)說按照放款時新的基準(zhǔn)利率來執(zhí)行。按照目前濟南首套房貸利率執(zhí)行5年期以上LPR下調(diào)20個基點計算，我可以享受到4.1%。這真是太好了�！�

　　LPR下調(diào)了，每月房貸為何沒減少?

　　5年期以上LPR的下調(diào)，對于如蔣女士等正在準(zhǔn)備辦理貸款購房的“準(zhǔn)購房者”來說，無疑是利好。而對于存量房貸一族來說，“LPR下降了為什么每月房貸沒有減少”這是一個疑問。

　　“LPR的下調(diào)并不會立即讓你每月還款有變動，這需要分幾種情況�！�8月24日，經(jīng)濟導(dǎo)報記者咨詢招商銀行時，工作人員答復(fù)，“首先要看你選擇的是固定利率，還是LPR浮動利率。如果2019年未跟隨LPR轉(zhuǎn)換，那么你選擇的固定利率則不會發(fā)生變化。若選擇LPR浮動利率，還要看你的重定價日是選擇的放款日還是每年1月1日�！�

　　招商銀行工作人員解釋，如果貸款人合約中選擇的重定價日是放款日且在8月22日LPR下調(diào)以前，那每月房貸不變；若放款日在8月22日LPR下調(diào)后，如8月底或者9月、10月，到時間節(jié)點LPR未發(fā)生新的變動，則可享受到最新下調(diào)福利。

　　經(jīng)濟導(dǎo)報記者咨詢了多家商業(yè)銀行，據(jù)銀行工作人員反映，貸款人選擇LPR浮動利率重定價日最多的是每年1月1日，是否調(diào)整就需要看今年12月LPR是否會發(fā)生新的波動。

　　走訪中，經(jīng)濟導(dǎo)報記者了解到，招商銀行、青島銀行、齊魯銀行等在LPR變動的第一時間跟進下調(diào)，已執(zhí)行最新貸款利率。其中招商銀行、中信銀行等已明確執(zhí)行濟南首套房貸款利率不低于4.1%，二套房貸款利率不低于4.9%。

　　“在平時接待客戶中，我們不能直接跟客戶說首套房貸款利率就是4.1%，二套就是4.9%。為什么？這是因為濟南每家銀行的房貸利率并不統(tǒng)一，各行有各行的執(zhí)行政策，也有自行調(diào)整的空間�！贝摞慃愊蚪�(jīng)濟導(dǎo)報記者坦言，每個客戶的資質(zhì)也略有不同，不能統(tǒng)一而論，需要分別咨詢不同的銀行盡量滿足客戶需求。

　　值得一提的是，除單純商業(yè)貸款外，購房者經(jīng)常使用的還有組合貸這種情況。目前濟南首套房組合貸是商貸4.1%+公積金貸款3.25%；二套房組合貸是商貸4.9%+公積金貸款3.575%。

　　政策利好撬動市場

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，無論是樓市調(diào)控政策還是信貸政策，對購房者來說已非常友好。

　　經(jīng)濟導(dǎo)報記者注意到，目前各地房貸利率=LPR+基點。蔣女士所說的濟南首套房貸利率執(zhí)行5年期LPR下調(diào)20個基點，其實是今年5月國家政策層面的重大變動。5月15日，央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)商業(yè)性房貸利率，首套房貸款利率為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減20個基點。

　　“央行、銀保監(jiān)會這一通知主要針對新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款，存量商業(yè)性個人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。商業(yè)銀行下調(diào)房貸利率需符合這一要求，同時商業(yè)銀行可根據(jù)各地房貸供需變化、自身資金狀況等進行自主調(diào)整�！钡掠拥禺a(chǎn)濟南市高新區(qū)門店馬經(jīng)理回復(fù)經(jīng)濟導(dǎo)報記者咨詢時表示，“根據(jù)這一原則和最新基準(zhǔn)利率的變化，目前濟南個人住房貸款利率的政策下限是，首套房貸款利率不得低于LPR減20個基點，也就是說不得低于4.1%；二套房貸款利率不得低于LPR+60個基點，也就是不得低于4.9%�！�

　　“在央行、銀保監(jiān)會下調(diào)LPR基點之后，5月底濟南樓市調(diào)控政策包括認(rèn)房不認(rèn)貸、下調(diào)首付比例等相繼落地。8月中旬，濟南再出公積金新政，下調(diào)二套房首付比例至四成�！痹隈R經(jīng)理看來，無論是根據(jù)2019年換錨前的基準(zhǔn)利率，還是基于現(xiàn)在的LPR利率，整體看，現(xiàn)在的房貸利率已達十年新低。

　　泰山產(chǎn)業(yè)領(lǐng)軍人才、山東財經(jīng)大學(xué)博士生導(dǎo)師陳華教授接受經(jīng)濟導(dǎo)報記者采訪時表示，“8月LPR是不對稱下調(diào)，尤其是5年期以上LPR下調(diào)15個基點，這對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，是重大利好，有助于扭轉(zhuǎn)市場的預(yù)期,促進樓市回暖,有利于房地產(chǎn)消費的回升。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，降低住房貸款利率反映了刺激房地產(chǎn)市場需求的意圖，有利于降低住房購置成本，有利于刺激需求邊際改善。結(jié)合近期各地政策持續(xù)放松，包括降低首付、降低房貸利率、放松限購等政策在一起，將為后續(xù)市場交易的活躍創(chuàng)造更好的條件。