經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 劉勇
公攤面積又引起了熱議。繼青島一小區(qū)業(yè)主購(gòu)房后發(fā)現(xiàn)公攤面積占比高達(dá)46%后，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳的一則對(duì)《關(guān)于規(guī)范房屋“公攤面積”的提案》答復(fù)也受到關(guān)注，這是官方部門(mén)首次回應(yīng)“取消公攤面積”這一民間熱議話(huà)題。
近年來(lái)，因?yàn)楣珨偯娣e的問(wèn)題引發(fā)業(yè)主和開(kāi)發(fā)商的矛盾越來(lái)越多，不少業(yè)主都期望能取消公攤面積，住宅按套內(nèi)面積計(jì)算銷(xiāo)售的呼聲越來(lái)越高。
接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪(fǎng)的業(yè)內(nèi)人士指出，內(nèi)蒙古自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳將取消“公攤面積”的建議，列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部，也并非一蹴而就取消公攤面積。若改革公攤面積制度，則需要修改配套制度、明確概念和計(jì)價(jià)方式、設(shè)置合理的過(guò)渡期，這方面是有壓力和難度的。
再次引發(fā)熱議
國(guó)內(nèi)一直以住房建筑面積計(jì)價(jià)售房，也因“公攤”產(chǎn)生不少投訴和矛盾，因此內(nèi)蒙古住建廳的答復(fù)迅速引起關(guān)注。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者在內(nèi)蒙古住建廳的官方網(wǎng)站上看到，其在答復(fù)中稱(chēng)，目前，全國(guó)在商品住宅的交易和確權(quán)中普遍以共有建筑面積為標(biāo)準(zhǔn)，公攤面積確定具有很強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，廣大購(gòu)房者對(duì)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e的合理性、準(zhǔn)確性缺乏專(zhuān)業(yè)了解，也不能直觀(guān)地了解實(shí)際套內(nèi)面積，且公攤面積因項(xiàng)目不同存在差異，造成消費(fèi)者的質(zhì)疑和矛盾糾紛。該廳將取消“公攤面積”的建議列為近期亟須修訂的立法項(xiàng)目建議上報(bào)住建部。
實(shí)際上，早在2019年，山東省就有政協(xié)委員在省政協(xié)十二屆二次會(huì)議上提出《關(guān)于規(guī)范居民住房公攤面積規(guī)定的提案》，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳在復(fù)函中表示，山東省通行的是按照建筑面積計(jì)價(jià)，也有按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的情況。按套(單元)計(jì)價(jià)或者按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同中應(yīng)當(dāng)注明建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳也表示，對(duì)于公攤面積的處理，由于目前尚無(wú)明確法律法規(guī)予以明確，常常使其成為房地產(chǎn)交易過(guò)程中爭(zhēng)論的焦點(diǎn);同時(shí)，也會(huì)將相關(guān)調(diào)研和民眾訴求向住建部反映，盡快健全關(guān)于“公攤面積”的法律法規(guī)。
市民拍手叫好
青島一購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)110平方米的房子，到手卻發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有60多平方米；購(gòu)房時(shí)銷(xiāo)售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時(shí)卻變成了46%。
這樣的情況，并不鮮見(jiàn)。
家住濟(jì)南北園大街附近的市民董燕告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，她們家的房子是131平方米，但套內(nèi)面積剛到90平方米�！肮珨偯娣e在40平方米左右，公攤的比例超過(guò)了30%。我也不知道這40多平方米的面積都去哪兒了�！倍嗾f(shuō)道。
事實(shí)上，公攤面積被詬病，除了面積大小外，還多因其規(guī)則不透明，以及各方在其中寬泛的操作空間。2001年施行的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》明確規(guī)定：商品房建筑面積由套內(nèi)建筑面積和公用建筑面積共同組成。具體來(lái)說(shuō)，套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。
而公用建筑面積一般由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。
在市民吳現(xiàn)傳看來(lái)，如果按套內(nèi)面積計(jì)算，消費(fèi)者可以省下不少支出。他告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，現(xiàn)在的物業(yè)費(fèi)、衛(wèi)生費(fèi)等都按照建筑面積計(jì)算。公攤面積越大，額外付出的費(fèi)用就越高�！霸诔袚�(dān)了公攤面積后，又要承擔(dān)居住后的各種額外費(fèi)用。造成權(quán)責(zé)不清，增加了居住費(fèi)用和各項(xiàng)開(kāi)支。此外，凡是按照建筑面積繳納的稅費(fèi)、維修基金等，都會(huì)增加�！�
在董燕看來(lái)，公攤面積40平方米的錢(qián)是白花了�！叭绻刺變�(nèi)面積購(gòu)買(mǎi)，省下40平方米的錢(qián)，能買(mǎi)輛好點(diǎn)的車(chē)了�！�
不過(guò)，對(duì)于董燕的說(shuō)法，濟(jì)南一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的項(xiàng)目部經(jīng)理馮澤瑞并不認(rèn)同。
“買(mǎi)房的錢(qián)一分也不會(huì)少。用套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售，房款總價(jià)沒(méi)變，但是單價(jià)會(huì)上漲�！痹谒磥�(lái)，一套建筑面積100平方米的房子售價(jià)2萬(wàn)元/平方米，如果按照20%的公攤計(jì)算，套內(nèi)使用面積為80平方米，在總價(jià)不變的情況下，單價(jià)就變成了2.5萬(wàn)元/平方米。“相當(dāng)于每平方米上漲了25%。”
在山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授李鐵崗看來(lái)，這個(gè)改變，涉及的只是兩種不同的計(jì)算方法�！凹丛瓉�(lái)按照建筑面積計(jì)算，以后按照套內(nèi)面積計(jì)算，結(jié)果就是每平方米單價(jià)上漲，但房產(chǎn)的總價(jià)不變�！�
公攤并非越小越好
關(guān)于公攤面積取消與否，業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)不一。
有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，多半不會(huì)取消�，F(xiàn)在各種稅費(fèi)是按照建筑收取的，建筑面積如果不作為房屋交易中的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)量方法，難道提高費(fèi)率？以前買(mǎi)了房子的怎么辦？?jī)扇昵百I(mǎi)了房子還沒(méi)有辦不動(dòng)產(chǎn)證的怎么算？
還有觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，取消公攤面積，虧的是購(gòu)房者，因?yàn)槠诜恐贫葲](méi)有改變，購(gòu)房者盯著房子公攤，還要警惕不合理促銷(xiāo)背后的交房風(fēng)險(xiǎn)。
馮澤瑞認(rèn)為，公攤面積短期內(nèi)不會(huì)取消。在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商并不會(huì)故意將公攤做大賺消費(fèi)者的錢(qián)�！霸谌莘e率固定的前提下，如果開(kāi)發(fā)商將公攤盲目做大，根本沒(méi)法多賺一分錢(qián)，反而會(huì)因?yàn)楣珨傔^(guò)大丟失客戶(hù)�！瘪T澤瑞表示，“當(dāng)然也有開(kāi)發(fā)商故意做大公攤，比如豪宅，豪宅需要敞亮豪華的入戶(hù)大堂和走道等公共空間。”
持有同樣意見(jiàn)的還有一家二手房中介公司的負(fù)責(zé)人初鑫。他告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，同一棟樓，兩梯兩戶(hù)的公攤，要比一梯兩戶(hù)的大；只有樓梯和既有樓梯又有電梯的住戶(hù)，其公攤面積是不一樣的。公共設(shè)施、走廊越多公攤就越大;樓梯高度越高公攤越大�！耙话銇�(lái)說(shuō)，多層住宅的公攤在10%左右，小高層在15%-20%，高層應(yīng)該在25%左右。這個(gè)比例相對(duì)來(lái)說(shuō)比較合理�！�
“我們也可以做到將公攤面積做小。”另外一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司項(xiàng)目部經(jīng)理趙新磊說(shuō)道，“現(xiàn)在濟(jì)南的單元設(shè)計(jì)一般為一梯(或兩梯)2-4戶(hù)，甚至有些住宅能做到三梯4戶(hù)，如果做小公攤的話(huà)，可以設(shè)計(jì)為兩梯6戶(hù)甚至8戶(hù)，甚至可以做到更多，但最終結(jié)果是被購(gòu)房者用腳投票，房子賣(mài)不出去�！�
在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來(lái)，公攤系數(shù)并不是越小越好。如果公攤面積過(guò)小，會(huì)導(dǎo)致社區(qū)品質(zhì)下調(diào)，包括樓道、會(huì)所、大堂等公共面積縮水。
在李鐵崗看來(lái)，無(wú)論哪種計(jì)算方法，20%左右的公攤成本開(kāi)發(fā)商和政府都不會(huì)去扛，購(gòu)房者仍然要為公攤付出費(fèi)用。購(gòu)房者更應(yīng)該去關(guān)心公攤是否合理，政府也應(yīng)該給出一定的指導(dǎo)和規(guī)范。
并非一蹴而就
房產(chǎn)行業(yè)分析師宋海濤表示,公攤積弊已久，取消似乎迫在眉睫。但目前情況下，仍然不現(xiàn)實(shí)。開(kāi)發(fā)商的樓面價(jià)是按建筑面積算的，各項(xiàng)成本也是按建筑面積算的，如果取消公攤，那只是取消一種說(shuō)法，房子的成本指引的房?jī)r(jià)一定是上漲的。就拿第一個(gè)取消公攤的城市重慶來(lái)舉例子，其商品房分為兩種方式出售：無(wú)公攤出售和有公攤出售，而這兩種方式的總價(jià)一樣。取不取消公攤的說(shuō)法，對(duì)于購(gòu)房者的實(shí)際購(gòu)房成本來(lái)說(shuō)，是沒(méi)有什么區(qū)別的。唯一的好處就是，購(gòu)房者買(mǎi)得明白。
在宋海濤看來(lái)，解決這個(gè)問(wèn)題，最好的辦法就是立法�！翱梢韵葟亩址拷灰组_(kāi)始，然后對(duì)新房銷(xiāo)售進(jìn)行改變，均按套內(nèi)面積計(jì)算。當(dāng)然要給予市場(chǎng)一年或者兩年的雙軌制過(guò)渡期，建筑面積和實(shí)用面積并行�！�
宋海濤表示，公攤面積制度不完善，取消是早晚的事情。不過(guò)，凡事不可操之過(guò)急，雖然現(xiàn)階段不少城市有取消公攤的試點(diǎn)，但里面牽扯到的東西太多，距離全面鋪開(kāi)還有很長(zhǎng)的一段路要走�！爸挥型晟品ㄒ�(guī)和規(guī)范市場(chǎng)，讓開(kāi)發(fā)企業(yè)循規(guī)蹈矩，依法依規(guī)執(zhí)行，才能減少因公攤面積帶來(lái)的困擾和風(fēng)險(xiǎn)。如果去掉公攤面積，也要加強(qiáng)監(jiān)管和防止出現(xiàn)新的問(wèn)題�！�
