經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者 王雅潔 見習(xí)記者 劉瑞祥
“剛過完年的時(shí)候，來看房的人非常多。最近幾個(gè)周末人也不少，比去年熱鬧多了。”日前，濟(jì)南中海云宸項(xiàng)目銷售人員向經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者介紹，“目前我們這個(gè)樓盤快要售罄了，年后成交量占比很大。我最忙的時(shí)候，從早上9點(diǎn)忙到晚上9點(diǎn)，連吃飯的時(shí)間都沒有。”
春節(jié)過后，包括山東在內(nèi)的全國(guó)多地樓市調(diào)控政策不斷。那么，利好消息下，樓市表現(xiàn)如何？購房者是否增多？銷售情況有沒有變化？近期，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪發(fā)現(xiàn)，包括中海地產(chǎn)在內(nèi)的濟(jì)南多個(gè)樓盤今年1月和2月銷售業(yè)績(jī)明顯攀升。接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍表示，目前房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性趨勢(shì)明顯，貸款利率還會(huì)下調(diào)，但幅度不會(huì)很大。未來開發(fā)商也不能再“玩”高周轉(zhuǎn)了，春節(jié)過后的一輪輪樓市調(diào)控政策主要目的就是要滿足合理的住房需求，保障房地產(chǎn)健康有序長(zhǎng)效發(fā)展。
▲濟(jì)南中海云宸項(xiàng)目，年后成交占比較大 劉瑞祥/攝
成交量明顯增加
中海濟(jì)南1月銷售15億
“中海地產(chǎn)深耕濟(jì)南15年，有8萬多組業(yè)主。1月份銷售15個(gè)億，2月(約上半月)已經(jīng)銷售了6-7個(gè)億�！苯眨泻５禺a(chǎn)濟(jì)南分公司品牌推廣中心負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者，“目前，濟(jì)南已從優(yōu)化信貸政策、降低首付比例等多方面進(jìn)行政策調(diào)整，這些都在不斷提振客戶信心，促進(jìn)剛需和改善需求的釋放。尤其是近期網(wǎng)簽補(bǔ)貼的政策，也對(duì)客戶的認(rèn)購、簽約效率起到了一定程度的促進(jìn)作用�！�
正如上述地產(chǎn)從業(yè)者所言，去年以來，濟(jì)南樓市調(diào)控政策頻出。2022年5月，濟(jì)南發(fā)布“樓市六條”，“樓市六條”新舉措中，從優(yōu)化個(gè)人購房信貸政策、調(diào)整限售條件、調(diào)整限購范圍、優(yōu)化非本市戶籍家庭購房條件等方面進(jìn)行適度調(diào)整。當(dāng)年9月，濟(jì)南市持續(xù)優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施，除二環(huán)以內(nèi)的歷下區(qū)、市中區(qū)區(qū)域?qū)嵤┫拶復(fù)�，其他區(qū)域解除限購。同年11月，濟(jì)南再次調(diào)整住房公積金貸款最高額度，家庭最高可貸款額度提高至80萬元。
今年1月31日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議提出，逐步提高預(yù)售門檻，鼓勵(lì)有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。2月5日，山東省政府印發(fā)《關(guān)于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)加快恢復(fù)發(fā)展的若干政策措施暨2023年“穩(wěn)中向好、進(jìn)中提質(zhì)”政策清單(第二批)的通知》，支持各市采取發(fā)放購房消費(fèi)券等多種形式促進(jìn)住房消費(fèi)。對(duì)新購買家庭唯一住房或第二套改善性住房，可通過適當(dāng)方式予以支持。全面推行二手房交易“帶押過戶”登記模式，優(yōu)化二手房交易流程。對(duì)多子女家庭購買首套自住住房的，允許各市適當(dāng)上浮公積金可貸額度。
“濟(jì)南經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)逐漸向好，城市吸引力增強(qiáng)，尤其對(duì)周邊城市的虹吸作用明顯，作為人口凈注入城市，剛需和改善購房需求強(qiáng)勁，并具有可持續(xù)性，新市民、原市民剛需、改善性需求穩(wěn)定。”濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)分析，從住宅供應(yīng)方面看，雖然2022年住宅用地供應(yīng)量小于往年，但是考慮到已取得預(yù)售許可商品住宅庫存約在1200萬平方米左右，未取得預(yù)售許可的商品住宅庫存約在750萬平方米以上，市場(chǎng)整體供應(yīng)量不會(huì)出現(xiàn)短缺。
濟(jì)南市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)預(yù)測(cè)，2023年濟(jì)南市房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)應(yīng)會(huì)好于2022年。預(yù)計(jì)第一季度市場(chǎng)將保持平穩(wěn)，第二季度末開始回升，商品房整體銷售規(guī)模應(yīng)保持在1500萬平方米以上(依據(jù)住宅銷售量1000萬平方米以上，占比70%計(jì)算)。
濟(jì)寧房貸利率省內(nèi)最低
還會(huì)再降嗎?
今年1月，首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制正式建立。根據(jù)央行、銀保監(jiān)會(huì)規(guī)定，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個(gè)月為評(píng)估期，對(duì)當(dāng)?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價(jià)格變化情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)評(píng)估。對(duì)于評(píng)估期內(nèi)新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。
基于上述新政，近期公布的1月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)再次引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，山東納入統(tǒng)計(jì)的濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濟(jì)寧4城中，濟(jì)寧新建商品住宅銷售價(jià)格近3個(gè)月環(huán)比、同比均出現(xiàn)下降。且從可以納入評(píng)估期的2022年數(shù)據(jù)看，濟(jì)寧去年9月、10月的環(huán)比、同比數(shù)據(jù)也均未出現(xiàn)增長(zhǎng)，符合首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的情況。不過，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者了解到，目前濟(jì)寧首套房貸款利率最低仍是去年10月調(diào)控后的3.95%，也處于省內(nèi)最低水平，未來還會(huì)下調(diào)嗎？
“最近有不少剛需客戶，房子看好了，錢也到位了，就是想再等一等。首套房什么時(shí)候買最合適，是當(dāng)下購房者的普遍疑問�！�2月23日，濟(jì)寧一家房產(chǎn)中介工作人員劉海陽在與經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者溝通時(shí)坦言，經(jīng)歷了多輪市場(chǎng)調(diào)控，以他從業(yè)近十年的內(nèi)行人視角看，剛需購房應(yīng)從政策時(shí)機(jī)、樓盤選購兩方面考量。
“今年以來全國(guó)范圍內(nèi)部分城市開始相繼降利率、降首付等。目前濟(jì)寧首套房貸款利率是3.95%，已達(dá)到近十年來利率最低水平。”劉海陽算了一筆賬，去年“十一”降低首套房貸款利率之前和現(xiàn)在相比，同樣貸款100萬元，月供要少還1000多元，30年下來就少還30多萬元�！爱�(dāng)下的政策就是在給你購房的好時(shí)機(jī)。我常跟客戶說，不要總想著抄底，你有購房需要，正趕上政策合適，可以說時(shí)機(jī)就到了�！眲⒑ｊ柋硎�。
在劉海陽看來，現(xiàn)在新房?jī)蓸O分化嚴(yán)重。本身區(qū)域有潛力，樓盤又優(yōu)質(zhì)，市面上認(rèn)可度高的樓盤，只要你看好了就可以買。剛需住房，主要是自住，至于是否保值增值就不要焦慮那么多了。
“濟(jì)寧全轄公積金貸款額度也提高到80萬元，如果從貸款額度提高這件事來看濟(jì)寧樓市的走向，樓市的成交需求會(huì)再一次被激發(fā)。相當(dāng)于一部分二手房客戶會(huì)直接被擠壓成交新房。公積金余額繳存到10萬元以上的，買房概率會(huì)很大，而且購房壓力降低了。”劉海陽認(rèn)為，這一輪的政策調(diào)控前提，應(yīng)該是以刺激消費(fèi)需求為主，融資放寬為輔，畢竟要堅(jiān)持“房住不炒”的原則。
山東多市出臺(tái)
公積金惠民新政
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不僅是濟(jì)寧，今年前后，山東多市對(duì)公積金政策進(jìn)行了新一輪調(diào)整。
田先生供職于淄博市張店區(qū)某企業(yè)，日前他與經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者交流時(shí)透露，“幸虧前年沒有買房，去年觀望了一年，今年準(zhǔn)備下手了�，F(xiàn)在淄博市給本科畢業(yè)生的購房補(bǔ)貼從5萬提高到了8萬，而且公積金利率這么低，正是好時(shí)機(jī)�！碧锵壬硎荆谧筒┵I房大多是自住，投資較少。
2022年5月，淄博市出臺(tái)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》，階段性加大了住房公積金資金投放規(guī)模，大幅縮短公積金貸款放款等待時(shí)間；放寬淄博市繳存職工和符合人才金政37條的人才群體貸款申請(qǐng)條件；購買第二套商品住宅的貸款首付比例由40%下調(diào)為30%。
開年以后，山東多地紛紛出臺(tái)新政。東營(yíng)市印發(fā)《關(guān)于調(diào)整部分住房公積金使用政策的通知》，自2023年2月4日起，購買首套自住住房的，首付款比例由30%降低為20%；購買第二套自住住房的，首付款比例由40%降低為30%。臨沂發(fā)布《臨沂市住房公積金中關(guān)于抓好住房公積金貸款相關(guān)政策落實(shí)的通知》，自2023年2月4日起，在臨沂市購買首套普通自住住房申請(qǐng)住房公積金貸款的，最低首付款比例由30%降至20%。對(duì)符合條件的新市民，在住房公積金貸款審核和還貸提取等方面實(shí)行同城化待遇。威海市發(fā)布的《關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》顯示，下調(diào)首套住房首付比例。購買首套自住住房申請(qǐng)公積金貸款的首付比例由30%下調(diào)至20%。按照政策，職工在威海市新購自住住房支付首付款后可提取公積金，并可同時(shí)申請(qǐng)公積金貸款。
許鴻英在抖音等平臺(tái)為客戶做選房服務(wù)，她在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，“目前樓市確實(shí)有回暖現(xiàn)象，甚至好地段的二手房成交很快�！痹S鴻英還從購房者心態(tài)上解釋了近期樓市火爆的原因，“購房者的心理跟炒股差不多，追漲殺跌，價(jià)格開始上調(diào)了，就有點(diǎn)心急，紛紛下場(chǎng)�！�
