經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者 杜楊
最近，國家發(fā)展改革委印發(fā)了《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)項(xiàng)目申報推薦工作的通知》。一季度以來，針對住房租賃市場，有關(guān)部門已經(jīng)陸續(xù)出臺了10條政策。
在山東，住房租賃市場日臻成熟，運(yùn)營企業(yè)紛紛脫離“二房東”定位，許多長租公寓項(xiàng)目也根據(jù)各自定位精耕細(xì)作，在中高端領(lǐng)域甚至呈現(xiàn)出一種“租金越貴，反響越好”的現(xiàn)象。
山東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會租賃專委會副秘書長王夢靜認(rèn)為，隨著山東長租公寓市場的成熟，各項(xiàng)目都在針對目標(biāo)客戶“精準(zhǔn)畫像”，并據(jù)此對客房進(jìn)行個性化定制，相關(guān)企業(yè)也紛紛在“個性化”方向上尋求突破。
“越高端越好租”
在濟(jì)南山大路197號，有一個長租公寓項(xiàng)目——云上美居人才公寓。
4月4日，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報參觀了該人才公寓的客房。打開客房大門，只見原本合上的窗簾自動打開，床邊氛圍燈也漸漸將原本昏暗的房間照亮起來�！斑@間客房安裝了全套智能家居，從恒溫空調(diào)到房間采光，都可以個性化設(shè)置，并通過手機(jī)遠(yuǎn)程控制。”該項(xiàng)目運(yùn)營方——濟(jì)南中合公寓市場總監(jiān)魯帥告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者。
隨著客房光線漸明，客房墻上掛著的投影幕布也顯露出來，天花板上還有多個音箱圍繞著大床架設(shè)。在經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者看來，這里更像是酒店客房，而且影音設(shè)備十分硬核。
據(jù)了解，云上美居人才公寓是2019年開始運(yùn)營的。就在那一年，國家發(fā)改委的《進(jìn)一步優(yōu)化供給推動消費(fèi)平穩(wěn)增長促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的實(shí)施方案(2019年)》等一系列文件，定下了“大力培育和發(fā)展住房租賃市場”的基調(diào)。
不過當(dāng)時的山東住房租賃市場還比較“初級”。據(jù)魯帥回憶，云上美居人才公寓在初運(yùn)營時，租金大約是每間每月1500元左右，客房以簡裝為主。實(shí)際上當(dāng)時整個山東市場也都以簡裝為主，罕有配齊“布草四件套”(即床單、床笠、被子和枕頭)的客房。
到了2021年，國內(nèi)集中式長租公寓的客房總量已達(dá)260萬套，市場不斷成熟，中合公寓也順勢開始升級產(chǎn)品�！俺碎L租公寓，我們公司還運(yùn)營有酒店式公寓項(xiàng)目。在運(yùn)營過程中，我們發(fā)現(xiàn)后者的市場反響越來越好！”魯帥表示。
于是，中合公寓開始嘗試將長租公寓參照酒店式公寓的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行產(chǎn)品升級，為客房配齊了“布草四件套”，還配備了冰箱、洗衣機(jī)，價格也升級到每間每月2500元左右。
“效果非常好�！濒攷洷硎荆氨M管租金漲了不少，客房周轉(zhuǎn)率反倒更高了�！睋�(jù)他介紹，目前云上美居有客房近120間，其中簡裝客房僅剩30余間；精裝客房有60間，供不應(yīng)求。
市場分層明顯
為什么云上美居的客房是“越高端越好租”？其優(yōu)越的區(qū)位或許是原因之一。
“我們項(xiàng)目所處的山大路片區(qū)，周邊有解放路商圈、科技市場，還有山大、山藝等高校，客戶也多為高端高知群體，對居住體驗(yàn)要求很高�！濒攷洷硎尽�
區(qū)位對長租公寓的影響有多大？同一天，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者又來到位于天橋區(qū)小清河片區(qū)的一處長租公寓項(xiàng)目走訪，發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目周圍是家居市場，周圍沒有地鐵站等交通樞紐，公交站更是遠(yuǎn)在1公里外。
“一開始我們也為客房配備了冰箱、洗衣機(jī)等家電�！痹擁�(xiàng)目負(fù)責(zé)人李陽告訴經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者，“結(jié)果應(yīng)廣大客戶的要求，我們不得不撤掉了這些家電，保留客房最基本的配置，并把租金降到每間每月1300元，這才打開了市場�！�
盡管如此，李陽還是沒留住客戶。“農(nóng)歷新年前，公寓有一批房客集中退房，我現(xiàn)在正為空置的客房發(fā)愁呢�！彼f現(xiàn)在“住三押一”的長住型客戶越來越少，多是租住一個月以內(nèi)，甚至十天半個月左右的短租客戶。
在談到租賃周期變短時，魯帥表示他也有類似的觀察：“在2019年，我們有不少長住的客戶甚至要求自己裝飾客房。近兩年，客戶的租賃周期確實(shí)越來越短了。”他認(rèn)為，客戶之所以傾向租賃設(shè)施齊全的中高檔客房，正是因?yàn)橄Ｍ谳^短的時間內(nèi)享受更舒適的居住條件。
作為資深專家，王夢靜分析，目前濟(jì)南的長租公寓行業(yè)，擁有優(yōu)良地段、便捷交通等不可取代的賣點(diǎn)的項(xiàng)目，一直就是市場熱點(diǎn)，其特點(diǎn)是競品少，所面向的顧客群對價格承受能力也更強(qiáng)�！捌溆嗟氖袌鲂枨�，則被擠壓到低端市場�！彼f。
“目前無論是中高端還是低端，山東住房租賃的市場需求還算穩(wěn)定，市場本身也比較活躍�！蓖鯄綮o補(bǔ)充說。
“去二房東化”成市場大勢
魯帥還帶經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報記者參觀了云上美居的高端客房，客房內(nèi)除了智能家居和專業(yè)的影音設(shè)備外，還多了獨(dú)立的會客間以及奢侈品擺件。
“我們還可以為客戶提供個性化的服務(wù)�！彼钢鴷蛷d里稍顯空曠的墻面說，“這套客房的上一任客戶是某大型國企駐魯分公司高管，我們專門為其定制了他們公司的巨幅LOGO掛在墻上，會客時非常氣派。”
盡管面向中低端，李陽的公寓也有“個性定制”服務(wù)，“原本撤掉了冰箱、洗衣機(jī)等家電，后來有客戶反映生活不方便，我們又搬了回來，后來這些家電的配備也成了客房的定制項(xiàng)目之一。”
李陽就職的公司成立于2016年，總部設(shè)在上海，旗下產(chǎn)品線包含綜合型租賃社區(qū)、白領(lǐng)公寓以及服務(wù)式酒店公寓。他負(fù)責(zé)的項(xiàng)目是公司與濟(jì)南本地業(yè)主打造的第一個項(xiàng)目�！熬唧w來說，就是客房按照業(yè)主的標(biāo)準(zhǔn)裝修，由我們進(jìn)行具體的運(yùn)營管理。”他說，“這就是專業(yè)的人做專業(yè)的事。”
王夢靜表示，相對于幾年前，現(xiàn)在山東的住房租賃企業(yè)已越來越專業(yè)，所以才能滿足不同層次客戶的需求�！拔覀冊鴳蚍Q早先試水住房租賃的企業(yè)都是‘二房東’，當(dāng)時不要說個性化服務(wù)了，客房能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化就很不錯了�！彼f，隨著住房租賃市場越來越成熟，“二房東”模式越來越少，不少項(xiàng)目都是業(yè)主與運(yùn)營企業(yè)深度參與，雙方共同分擔(dān)風(fēng)險與成本、共享收益。
幾位受訪者均表示，現(xiàn)在企業(yè)也在針對目標(biāo)客戶群體反復(fù)“畫像”，并不斷推出具有個性化的產(chǎn)品，“個性化”儼然已成為市場大勢。魯帥表示，他們在高新區(qū)參與運(yùn)營了某工業(yè)園區(qū)的員工宿舍，“我們擁有酒店公寓與長租公寓的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，打造與集體宿舍迥異的居住體驗(yàn)，獲得了園區(qū)與職工的一致好評�！�
