“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，一線城市站出來了。
7月29日晚間，北京市住建委官方公眾號“安居北京”發(fā)布消息稱，將結(jié)合北京房地產(chǎn)市場實(shí)際情況，會同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作，大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)北京房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
7月30日中午，深圳市住建局發(fā)表消息稱，將會同市有關(guān)部門、中央駐深機(jī)構(gòu)和各區(qū)抓好貫徹落實(shí)，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，扎實(shí)推進(jìn)保交樓工作，切實(shí)維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，促進(jìn)深圳市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
緊接著，廣州市住建委也表示，將結(jié)合廣州實(shí)際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求，促進(jìn)廣州房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
一線城市的表態(tài)，是對中央要求以及行業(yè)主管部門指導(dǎo)意見的貫徹落實(shí)。
7月24日，中共中央政治局會議提出“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”。7月27日據(jù)新華社報(bào)道，住建部部長倪虹近日在企業(yè)座談會上表示“進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個(gè)人住房貸款‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’等政策措施”。
目前在住房消費(fèi)領(lǐng)域仍保留著限制性政策的城市，包括四個(gè)一線城市在內(nèi)，大約有十來個(gè)。其中尤以一線城市的政策最為嚴(yán)格，即使是近幾年在樓市大幅走弱的背景下，其調(diào)控也幾乎未有松動。
以北京為例，北京房地產(chǎn)調(diào)控核心政策其實(shí)包括“限購、限貸、限商、限售、限價(jià)、限公”，其嚴(yán)苛程度為業(yè)界公認(rèn)，“六限”疊加也被認(rèn)為是上一輪樓市調(diào)控的重要標(biāo)志。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，如果一線城市能夠作出調(diào)整優(yōu)化的動作，其他強(qiáng)二線城市大概率也會跟進(jìn)。
一線城市的房地產(chǎn)市場有一定的特殊性，即使是調(diào)整優(yōu)化，也是循序漸進(jìn)，穩(wěn)中求進(jìn)。按照中央的要求，如果這些城市調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，哪些方面可能性最大或者說最先突破？
降首付比、降利率
住建部部長倪虹的講話指出了可以盡快調(diào)整優(yōu)化的方向。
第一是，降低購買首套住房首付比例和貸款利率。這主要是針對剛性需求的政策調(diào)整。
今年6月20日，5年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。根據(jù)央行的規(guī)定，首套房利率下限可再下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)，即可到4.0%。有些三四線城市的利率下限已經(jīng)調(diào)到了4%以下。
無論是首套房還是二套房，一線城市仍然是利率最高的城市。
比如，目前北京市首套房的利率普遍在4.75%-4.85%，二套房利率普遍在5.25%-5.35%。上海的利率低一些，但首套房也普遍在4.55%。
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測，7月份百城首套主流房貸利率平均為3.90%，二套主流房貸利率平均為4.81%，其中，二線及以下能級城市的首套房貸利率已經(jīng)低至3.88%。
與百城首套房主流房貸利率3.9%相比，一線城市的房貸利率仍有很大的調(diào)整空間，而這對減輕購房者成本、支持住房剛性需求，將有直接的推動作用。
“認(rèn)房不認(rèn)貸”
第二是，落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”。這主要是針對改善性需求的政策調(diào)整。
仍保留住房消費(fèi)限制性政策的城市，大多是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，一線城市尤其嚴(yán)格。
所謂認(rèn)房又認(rèn)貸，是指購房有過貸款記錄，再次購房時(shí)即使名下無房或貸款已還清，也會被認(rèn)定為二套房。而二套房的首付比例、房貸利率以及相關(guān)稅費(fèi)，都要高于首套房，這明顯拉高了換房群體的首付門檻。
北京就是執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的城市，二套房的個(gè)人住房商業(yè)貸款最低首付比例，普通住宅一般為60%-70%，非普通住宅為80%，房貸利率在5.25%-5.35%；若調(diào)整為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則其首付比例為35%，房貸利率可降至4.75%-4.85%。
以北京一套650萬的改善住房（非普通住宅）為例，在“認(rèn)房不認(rèn)貸”的情形下，首付比例40%，而在“認(rèn)房又認(rèn)貸”的情形下，首付比例翻倍為80%，首付額度多出260萬。且在賣掉首套房后，首付缺口還有70萬，且大概率不排除首套房還有未還完的房貸。另從貸款利息看，不同認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)下房貸利率也有所差異，以北京當(dāng)前利率水平計(jì)，100萬商貸，貸款25年，等額本息還款方式，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策下貸款利息多付約9萬。
上海也是“認(rèn)房又認(rèn)貸”，二套房首付比例一般為50%-70%，房貸利率5.25%；若調(diào)整為“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，則其首付比例為35%，房貸利率可降至4.55%。
兩相對比，成本相差甚大。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉即表示，嚴(yán)格的“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策對改善性住房需求造成“誤傷”，制約了合理住房需求的釋放。
“未來，隨著更多核心城市降低首付和落實(shí)認(rèn)房不認(rèn)貸政策，將進(jìn)一步暢通換房鏈條，促進(jìn)房地產(chǎn)市場良性循環(huán)�！必悮ぱ芯吭悍治鰩熤赋�，一方面，改善客群換房會增加剛需房源供給，滿足剛需入市需求，實(shí)現(xiàn)剛需和改善群體的良性循環(huán)。另一方面，改善群體賣掉二手房后購買新房，將促進(jìn)二手房新房的良性循環(huán)。進(jìn)一步，新房市場銷售改善，房企回款加快，拿地投資信心提高，土地市場修復(fù)，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場和行業(yè)的良性循環(huán)。
調(diào)整“非普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)
調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，中央的指導(dǎo)原則仍然是因城施策，而由于降低購買首套住房首付比例和貸款利率、落實(shí)個(gè)人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”，涉及到地方政府與金融主管部門地方分支機(jī)構(gòu)的協(xié)商問題，所以北京市住建委表態(tài)稱“同相關(guān)部門抓緊抓好貫徹落實(shí)工作”。
記者在采訪中還了解到，地產(chǎn)從業(yè)人員和不少消費(fèi)者都呼吁盡快調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。因?yàn)槠胀ㄗ≌c非普通住宅，首付成數(shù)、貸款利率與稅費(fèi)，都會有較大的區(qū)別，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，可以有效降低購房者的成本。
比如，上海的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是，內(nèi)環(huán)線與外環(huán)線之間的低于310萬元/套，外環(huán)線以外的低于230萬元/套。如果嚴(yán)格執(zhí)行這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就沒有多少房子屬于“普通住宅”，哪怕房子本身是目前市場鄙視鏈最底端的“老破小”。
而北京市現(xiàn)行的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)還是2014年制定的，除了住宅小區(qū)建筑容積率高于1.0、單套建筑面積低于140平方米以外，還有一套價(jià)格機(jī)制：五環(huán)內(nèi)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)不超過3.96萬元/平方米或總價(jià)不超過468萬元；五環(huán)六環(huán)之間普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)不超過3.168萬元/平方米或總價(jià)不超過374.4萬元；六環(huán)外普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為單價(jià)不超過2.376萬元/平方米或總價(jià)不超過280.8萬元。以上這些標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上當(dāng)下市場的實(shí)際情況，絕大多數(shù)房屋，哪怕是老破小，也超過了這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)線。
最近在北京東五環(huán)外物色兩居室的劉輝即受困于此，他看中的普通商品房小區(qū)兩居室面積多為100平方米左右，售價(jià)均高于600萬元。作為改善群體，從首套老破小置換過去，劉輝至少要付出80%的首付（即480萬元），這實(shí)在是一筆巨大的開支。
不少人都有著和劉輝一樣的困擾。修改非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)線，對于購房群體尤其是改善性住房需求來說，可以實(shí)打?qū)嵉亟档唾彿块T檻和購房成本。
結(jié)合實(shí)際靈活探索
倪虹說到的第三個(gè)方面，改善性住房換購稅費(fèi)減免，則主要是落實(shí)，而不涉及調(diào)整優(yōu)化。
2022年9月，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。其中，新購住房金額大于或等于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，全部退還已繳納的個(gè)人所得稅；新購住房金額小于現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的，按新購住房金額占現(xiàn)住房轉(zhuǎn)讓金額的比例退還出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅。業(yè)內(nèi)分析人士表示，這項(xiàng)稅收政策是一種限時(shí)優(yōu)惠，今年底到期后會不會延期，需要看樓市運(yùn)行實(shí)際情況。
關(guān)于北京房地產(chǎn)調(diào)控政策的優(yōu)化方向，也有觀點(diǎn)呼吁調(diào)整對商辦住房的嚴(yán)格限制。
2017年，北京商住房迎來“最嚴(yán)限購”，規(guī)定“商業(yè)、辦公類項(xiàng)目限購，新建、在售項(xiàng)目禁止向個(gè)人出售，商業(yè)銀行暫停對個(gè)人購買商辦類項(xiàng)目的購房貸款”。隨后，“商住房”成交量大幅下降，至今仍然維持了成交冷淡、價(jià)格處于谷底的狀態(tài)。
商辦住房業(yè)主呼吁一定程度上恢復(fù)商辦住房的流動性，但據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)計(jì)可能性并不高，政策調(diào)整應(yīng)該主要還是圍繞“更好滿足居民剛性和改善性住房需求、促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”來展開。
此外，去年11月以來，地產(chǎn)界、經(jīng)濟(jì)學(xué)界和部分消費(fèi)者群體對限購、限價(jià)、限售的調(diào)整優(yōu)化呼聲也比較高。但一線城市仍一直在維持，少數(shù)強(qiáng)二線城市也是繼續(xù)限購。
據(jù)業(yè)內(nèi)分析人士預(yù)計(jì)，一線城市全面取消限購不太現(xiàn)實(shí)。比如，假如沒有社保納稅條件，所有外地人都可以在北京買房，那北京的住房供應(yīng)是絕對無法滿足的。而在部分區(qū)域設(shè)置一定前提進(jìn)行試點(diǎn)，優(yōu)化限購政策，不失為謹(jǐn)慎的做法。
今年4月，北京房山區(qū)一度傳出根據(jù)職住平衡的實(shí)際情況可能調(diào)整限購政策的消息，但目前沒有進(jìn)一步動作。
北京市等一線城市提出“大力支持和更好滿足居民剛性和改善性住房需求”，其政策調(diào)整優(yōu)化的范圍，探索和改革的力度有多大，是社會普遍關(guān)注的下一步。（來源：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道）
