經(jīng)濟導報記者 石憲亮

　　在申請發(fā)行公司債券的關鍵時刻，平安不動產(chǎn)有限公司（下稱“平安不動產(chǎn)”）被人向證監(jiān)會舉報其隱瞞債務違約問題。9月25日，平安不動產(chǎn)對此發(fā)布公告，稱不存在債務違約問題。

　　發(fā)債關鍵時期被舉報

　　9月22日，證監(jiān)會債券監(jiān)管部門在官網(wǎng)發(fā)布了《關于平安不動產(chǎn)有限公司向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券申請文件的問詢函》。證監(jiān)會依法對深交所報送的關于平安不動產(chǎn)面向專業(yè)投資者公開發(fā)行公司債券的審核意見、注冊申請文件及相關審核資料進行了審閱，形成問詢意見。

　　《問詢函》顯示，近期，證監(jiān)會收到平安不動產(chǎn)公開發(fā)行公司債券時隱瞞債務違約有關舉報，具體內容為，發(fā)行人為一筆2.5億元銀行貸款提供流動性支持，該筆貸款中有2億元逾期，經(jīng)法院判決，發(fā)行人承擔連帶清償責任，但發(fā)行人未予清償。

　　證監(jiān)會要求發(fā)行人對上述事項進行補充說明并披露。請主承銷商、發(fā)行人律師進行核查，并對所涉事項是否對發(fā)行人公開發(fā)行公司債券條件造成影響發(fā)表明確意見。

　　證監(jiān)會表示，平安不動產(chǎn)及相關方應逐項落實并在3個月內向深圳證券交易所提交書面回復意見及電子文檔。不能按期回復的，證監(jiān)會可依法作出終止審查的決定。

　　回應稱不存在債務違約問題

　　9月25日，平安不動產(chǎn)公告稱，根據(jù)河南省高級人民法院于2023年7月28日作出的《民事判決書》，本公司在該判決中所承擔的義務為：

　　在案涉土地抵押物拍賣所得價款不足以清償主債務的情況下，就不足部分在49%的限額內承擔連帶清償責任，且有權向主債務人迫償。

　　即在債權人對抵押物行使優(yōu)先受償權前，本公司無需承擔判項中的連帶清償責任。

　　同時，目前該土地抵押物價值明顯超過主債務人所需承擔的應付款項，抵押物處置后足以償還主債務，因此可以合理預期本公司不會實際因該連帶清償責任而發(fā)生重大損失。

　　綜上所述，本公司不存在債務違約問題，且預計不會因該案件所涉事項發(fā)生實際重大損失。

　　本公司近期生產(chǎn)經(jīng)營、日常運營管理均正常，未發(fā)生重大不利變化，本公司償債能力未受重大影響。

　　總資產(chǎn)1087億元 總負債600億元

　　天眼查顯示，平安不動產(chǎn)注冊資本及實繳資本均為211.6億元，注冊地址為深圳市寶安區(qū)，目前共有3家股東，其中，中國平安人壽持股46.79%、中國平安財險持股33.08%、深圳平科信息咨詢有限公司持股20.13%。

　　平安不動產(chǎn)表示，公司無控股股東；最終控股股東為平安集團，因平安集團股權結構較為分散，無實際控制人。

　　公開資料顯示，平安不動產(chǎn)是平安集團旗下專業(yè)的不動產(chǎn)投資及資產(chǎn)管理平臺，公司業(yè)務包括資產(chǎn)管理和不動產(chǎn)投資兩大板塊。資產(chǎn)管理業(yè)務是指發(fā)行人接受平安集團及其子公司、外部第三方的委托提供不動產(chǎn)投資顧問服務和資產(chǎn)管理服務，主要包括不動產(chǎn)資產(chǎn)運營管理、工程管理、項目投資顧問等；不動產(chǎn)投資業(yè)務是指發(fā)行人圍繞優(yōu)質不動產(chǎn)項目展開的投資，主要包含股債權投資、商業(yè)物業(yè)、康養(yǎng)、海外投資等業(yè)務。

　　平安不動產(chǎn)發(fā)布的2023年公司債券半年報顯示，報告期內，公司總營收5.42億元，同比減少48.96%；歸母凈利潤7.09億元，同比減少39.66%。截至2023年6月30日，該公司總資產(chǎn)為1086.79億元，負債總計600億元。2023年上半年，公司的財務費用為6.13億元。

　　報告期內，公司資產(chǎn)管理業(yè)務板塊營業(yè)收入同比下降58.03%，主要系投資顧問費收入、財務顧問費收入、資產(chǎn)管理費收入減少所致；不動產(chǎn)投資業(yè)務板塊營業(yè)收入同比上升105.59%，營業(yè)成本同比上升68.63%，主要系出售物業(yè)規(guī)模增加。

　　報告期初和報告期末，發(fā)行人口徑(非發(fā)行人合并范圍口徑)有息債務余額分別為297.26億元和268.65億元，報告期內有息債務余額同比變動-9.62%。

　　被舉報問題來自鄭州一個地產(chǎn)項目

　　今年8月底，據(jù)中國執(zhí)行信息公開網(wǎng)，平安不動產(chǎn)新增一條失信被執(zhí)行人信息，立案時間為2023年8月22日，執(zhí)行標的約為2.04億元。

　　據(jù)多家媒體報道，平安不動產(chǎn)牽扯的債務違約，是在鄭州參股投資的一個住宅項目。

　　3年前，來自福建的開發(fā)商——正榮地產(chǎn)與平安不動產(chǎn)聯(lián)手，在鄭州拍下了三塊地。其中，正榮摘牌了23號地塊，平安不動產(chǎn)摘牌了24、25號地塊，總地價16億。這三塊地，均由正榮操盤，開發(fā)成了湖悅瀾庭北苑、湖悅瀾庭南苑、御首苑。在項目股權分配上，正榮是大股東，持股51%，平安不動產(chǎn)持股49%。

　　兩年前，由24、25號地塊開發(fā)的湖悅瀾庭南苑、御首苑，都已經(jīng)開盤。但由23號地塊開發(fā)的湖悅瀾庭北苑，遲遲未能入市。

　　為了開發(fā)湖悅瀾庭北苑，正榮與平安不動產(chǎn)專門設立了一家項目公司——榮璟（鄭州）置業(yè)發(fā)展有限公司。

　　拿地幾個月后，榮璟置業(yè)向恒豐銀行申請了一筆2.5億本金貸款。這筆貸款以土地作為抵押，正榮地產(chǎn)提供全額擔保；平安不動產(chǎn)以49%的持股比例，提供流動性支持。

　　貸款一年后，榮璟置業(yè)還掉5000萬元，還剩下2億貸款本金。去年初，正榮地產(chǎn)暴雷了。

　　恒豐銀行想要及時止損，根據(jù)貸款協(xié)議，它宣布剩下的2億貸款提前到期。去年6月份，恒豐銀行向法院提起了訴訟——“要求榮璟置業(yè)歸還欠款，正榮地產(chǎn)、平安不動產(chǎn)承擔連帶清償責任”。

　　由于正榮地產(chǎn)暴雷，平安不動產(chǎn)及其合作開發(fā)的鄭州項目，跟著陷入了被動。其中，兩年前開盤銷售的御首苑，去年出現(xiàn)了停工。原本約定在今年上半年交房，但由于資金短缺，已經(jīng)延期。

　　作為鄭州項目的小股東，平安不動產(chǎn)進退兩難，沒有選擇兜底。正榮地產(chǎn)惹上的大麻煩，丟給了買房的業(yè)主和地方政府。但銀行不同，它要求平安不動產(chǎn)按照貸款合同辦事。

　　根據(jù)當初的貸款協(xié)議，平安不動產(chǎn)以49%的持股比例提供流動性支持，需要向恒豐銀行償還大約1個億。

　　據(jù)說，在訴訟過程中，平安不動產(chǎn)以其上市公司母公司平安集團未就擔保事項公告為由，主張流動性支持函無效。

　　結果，官司打輸了。恒豐銀行向法院申請了強制執(zhí)行，正榮地產(chǎn)、平安不動產(chǎn)、榮璟置業(yè)，都被列入了被執(zhí)行人。

　　舉報人的意圖很明顯——就是想給平安不動產(chǎn)施壓，讓其盡快還款。