存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離太多？別著急，以后借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率啦！

10月31日，截至記者發(fā)稿，工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、建設(shè)銀行等國(guó)有大型商業(yè)銀行公告稱，將從明天（11月1日）起，陸續(xù)對(duì)商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率實(shí)行新的定價(jià)機(jī)制。

根據(jù)上述銀行的公告，已發(fā)放的以貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（下稱“LPR”）為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率商業(yè)性個(gè)人住房貸款（包含首套、二套及以上個(gè)人住房貸款，公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款部分）借款人，可向上述銀行申請(qǐng)變更借款合同中的定價(jià)條款約定，包括：調(diào)整貸款利率在LPR基礎(chǔ)上的加點(diǎn)值（下稱“加點(diǎn)值”，可為負(fù)值）；變更重定價(jià)周期的約定。

上述銀行公告，固定利率或采用基準(zhǔn)利率定價(jià)的個(gè)人住房貸款，如需申請(qǐng)變更借款合同定價(jià)條款約定，須先轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)的浮動(dòng)利率貸款（下稱“固轉(zhuǎn)浮”）。轉(zhuǎn)換時(shí)，加點(diǎn)值等于原合同利率水平與最近一個(gè)月相應(yīng)期限LPR的差值。轉(zhuǎn)換成功后，在貸款剩余期限內(nèi)，不能申請(qǐng)轉(zhuǎn)回按固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)。

記者梳理了幾個(gè)關(guān)鍵問題：

問題1：什么是重定價(jià)周期？

重定價(jià)周期是指浮動(dòng)利率貸款合同中，利率跟隨定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整的時(shí)間間隔。在利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)會(huì)調(diào)整為最近一個(gè)月LPR所對(duì)應(yīng)的數(shù)值�，F(xiàn)在的個(gè)人住房貸款一般每年重定價(jià)一次，中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)取消對(duì)個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期最短為1年的行政性限制。

問題2：重定價(jià)周期可如何調(diào)整？

11月1日以后，新發(fā)放房貸借款人可以自主選擇重定價(jià)周期，存量房貸借款人也可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商，重新約定重定價(jià)周期。

大多數(shù)銀行提供的重定價(jià)周期共三個(gè)選項(xiàng)：三個(gè)月、半年、一年。重定價(jià)周期為三個(gè)月的，每年重定價(jià)4次；重定價(jià)周期為半年的，每年重定價(jià)2次；重定價(jià)周期為一年的，每年重定價(jià)1次。需要注意的是，大多數(shù)銀行規(guī)定，存量房貸借款人在整個(gè)貸款存續(xù)期內(nèi)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，不能多次調(diào)整。

專家提示，房貸合同期限普遍較長(zhǎng)，部分期限達(dá)到30年，從整個(gè)貸款周期看，重定價(jià)周期長(zhǎng)短對(duì)借款人的影響是中性的。在LPR下行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，政策利率和LPR進(jìn)入上行通道，在利率上行周期內(nèi)，重定價(jià)周期越短，借款人也會(huì)以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負(fù)擔(dān)，重定價(jià)周期只能調(diào)整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權(quán)利。

問題3：怎么判斷我的房貸利率是否“過高”？

根據(jù)中國(guó)人民銀行公告〔2024〕第11號(hào)，2024年11月1日起，存量房貸利率與全國(guó)新發(fā)放房貸利率偏離達(dá)到一定幅度時(shí)，借款人可與銀行自主協(xié)商、動(dòng)態(tài)調(diào)整存量房貸利率。

問題的核心在于，如何判斷是否“過高”。記者從有關(guān)商業(yè)銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續(xù)性經(jīng)營(yíng)，商業(yè)銀行經(jīng)過測(cè)算，將該偏離幅度約定為30BP。

“偏離幅度的設(shè)定是調(diào)整規(guī)則的關(guān)鍵內(nèi)容。偏離幅度如果設(shè)定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利于建立存量房貸利率漸進(jìn)有序調(diào)整的長(zhǎng)效機(jī)制。偏離幅度如果設(shè)定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業(yè)務(wù)承受能力，借款人也難以及時(shí)享受到優(yōu)惠�！庇袠I(yè)內(nèi)人士解釋。

問題4：如何了解全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率水平？

具體調(diào)整規(guī)則為，以中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸平均利率所對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點(diǎn)幅度高于門檻值，則可與銀行協(xié)商調(diào)整為門檻值。對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為中國(guó)人民銀行最新發(fā)布的全國(guó)新發(fā)放房貸利率減去對(duì)應(yīng)季度5年期以上LPR均值。中國(guó)人民銀行官網(wǎng)“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公布上一季度全國(guó)新發(fā)放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。

例如，中國(guó)人民銀行官網(wǎng)公布的2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放個(gè)人房貸加權(quán)平均利率為3.33%，當(dāng)季5年期以上LPR均值為3.85%，則對(duì)應(yīng)的加點(diǎn)幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調(diào)整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點(diǎn)幅度高于-22BP的存量房貸借款人可與銀行協(xié)商，將加點(diǎn)幅度調(diào)整至-22BP�？紤]到10月25日絕大多數(shù)借款人的加點(diǎn)幅度已經(jīng)批量調(diào)整至-30BP，預(yù)計(jì)2024年第四季度絕大多數(shù)借款人無需調(diào)整加點(diǎn)幅度。