經(jīng)濟導(dǎo)報記者 劉勇
隨著房貸利率下限取消，首套房和二套房貸款利率也多數(shù)進入“3時代”，而此前購房客戶的存量房貸利率仍維持在4%左右。相比于新發(fā)放房貸的利率，二者之間的差距拉大，不少購房者將“提前還貸”提上了日程。經(jīng)濟導(dǎo)報記者從多家銀行獲悉，目前提前還貸的客戶較多，辦理提前還房貸業(yè)務(wù)需要提前預(yù)約。
與此同時，“轉(zhuǎn)貸”的灰色生意卷土重來，部分貸款中介號稱通過“轉(zhuǎn)貸”的方式可以為客戶節(jié)省幾萬元甚至十幾萬元的房貸利息，不少此前房貸利率相對較高的購房者被低利率所“打動”。經(jīng)濟導(dǎo)報記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，中介口中的“轉(zhuǎn)貸”就是通過申請消費貸或者經(jīng)營貸來實現(xiàn)對房貸的提前償付，以此達到節(jié)省利息的目的。
不過，受訪的多位業(yè)內(nèi)人士提醒，“轉(zhuǎn)貸”操作本身就存在法律風(fēng)險；另外，通過貸款中介轉(zhuǎn)貸，不僅需要購房者支付高額的過橋利息、服務(wù)費等費用，而且還存在被封額度、提前償還等風(fēng)險。
提前還貸要排隊
“沒想到，現(xiàn)在房貸提前還款得進行線下申請，還要排隊。”近日，濟南市民張春霞對經(jīng)濟導(dǎo)報記者說道，“我的客戶經(jīng)理告訴我，就算現(xiàn)在排上隊也要等到8月中下旬才能辦理提前還貸的手續(xù)，要知道我在6月初就提出了申請�！�
據(jù)經(jīng)濟導(dǎo)報記者了解，2020年，張春霞在濟南東部片區(qū)購買了一套房子，除去公積金貸款，還有110萬元的商貸。“月供之外還有結(jié)余，起初我大部分都用來購買理財產(chǎn)品，回報率還是可以的�！�
今年5月份，她的一款理財產(chǎn)品被清盤，再加上近一段時間理財市場不明朗，張春霞有了提前還貸的想法。
張春霞和以前一樣在手機App上進行預(yù)約，結(jié)果發(fā)現(xiàn)原本開放的線上預(yù)約通道約不上了�！皢柫速J款經(jīng)理才知道，只能在線下先登記，但是也要等兩三個月，具體時間他表示也說不好�！�
同樣的情況也出現(xiàn)在市民王宇軒身上。
“我連著搶了好幾天，都沒有搶到名額�！蓖跤钴幐嬖V經(jīng)濟導(dǎo)報記者，在手機銀行App上最近根本搶不到號，已經(jīng)排到了7月22號了，之前的都約完了。
王宇軒又聯(lián)系了客戶經(jīng)理，對方表示：“最近沒額度了，有額度放出會通知�！�
濟南一家國有銀行的客戶經(jīng)理劉穎告訴經(jīng)濟導(dǎo)報記者，最近一段時間，提前還貸的人多了起來，主要集中于“存量老客戶”和“存量二套房貸客戶”�！斑@些客戶因為當初簽訂的貸款利率相對較高，隨著市場利率的多次下調(diào)，他們愈發(fā)感到原有貸款的成本壓力，因此有了提前還貸的念頭�！�
正如劉穎所說，經(jīng)濟導(dǎo)報記者在采訪中了解到，張春霞和王宇軒之所以要提前還貸，主要是因為原有的房貸利率太高了。張春霞的房貸利率是LPR+35BP，王宇軒的房貸利率是LPR+30BP，即使按照去年年底的LPR（5年期以上為4.2%）調(diào)整后，張春霞的房貸利率在4.55%，王宇軒的房貸利率則是4.5%。而現(xiàn)在濟南的首套房貸利率為LPR-50BP，也就是3.45%。如此計算，兩人原來的房貸利率與現(xiàn)在的首套房貸利率都達到了1%以上的息差。
“雖然提前還房貸一般來說能節(jié)省利息成本，但要也看貸款人的情況而定，有些人提前還貸并不能減少利息的支出�！眲⒎f解釋說，“如本身貸款利率低，特別是早期利率打7折的客戶或者公積金貸款的客戶，其實沒必要提前還款；使用等額本息且已進入還款階段中期的客戶以及使用等額本金且還款期已過三分之一的客戶，提前還款并沒有那么劃算�！�
“轉(zhuǎn)貸”風(fēng)險不小
正因為存量房貸的利率和新房貸的利率存在一定的差距，因此“轉(zhuǎn)貸”的灰色生意卷土重來。部分貸款中介號稱通過“轉(zhuǎn)貸”的方式可以為客戶節(jié)省幾萬元甚至十幾萬元的房貸利息。不少此前房貸利率相對較高的購房者被低利率所“打動”，濟南市民張?zhí)斐叹褪瞧渲兄弧?/P>
據(jù)經(jīng)濟導(dǎo)報記者了解，張?zhí)斐态F(xiàn)有的房子是幾年前以較高利率購買的，雖然經(jīng)歷了多輪調(diào)整，房貸利率降至了4.45%，但與如今新發(fā)房貸相比，仍高出100個BP。
張?zhí)斐谈嬖V經(jīng)濟導(dǎo)報記者，他接到了自稱是銀行個貸中心工作人員的電話，對方說可以為他辦理“轉(zhuǎn)貸”�！耙宦牼筒皇倾y行的工作人員，明顯就是貸款中介�！�
盡管明知道是貸款中介，張?zhí)斐倘杂行┬膭印?/P>
張?zhí)斐探o經(jīng)濟導(dǎo)報記者算了一筆賬：按照貸款100萬元、期限30年、等額本息方式計算，現(xiàn)在每個月要還5037元左右，而新購房者每個月只要還4462元左右。“更何況中介表示‘轉(zhuǎn)貸’后的利率會在3%以下，利息更低�！�
根據(jù)張?zhí)斐毯唾J款中介十幾分鐘的電話錄音得知，所謂“轉(zhuǎn)貸降息”實際上是以公司當名頭、將地產(chǎn)抵押給銀行的一種“抵押經(jīng)營貸”，該中介甚至表示可以“包辦營業(yè)執(zhí)照”。
中介公司先是引導(dǎo)客戶借“過橋資金”結(jié)清房貸，再將房屋以企業(yè)法人、參股人的名義抵押給銀行，向銀行借出“經(jīng)營貸”。中介公司還會幫助客戶辦理公司營業(yè)執(zhí)照，并協(xié)助客戶利用營業(yè)執(zhí)照和房產(chǎn)證明向銀行申請經(jīng)營貸款。在此過程中，他們將收取一定的手續(xù)費，再疊加“過橋資金”的使用成本，全套下來，大概需要2萬元到3萬元不等的費用。
還有一種方式就是幫助貸款人申請消費貸，由中介公司牽頭將客戶資料提交至各大銀行，消費貸額度發(fā)放后就可以償還部分房貸。同時，該中介表示可以使用銀行優(yōu)惠券申請到更低利率的產(chǎn)品。
不過，對于通過上述“轉(zhuǎn)貸”方式降低利息，劉穎表示堅決反對。
“不管將房貸轉(zhuǎn)成經(jīng)營貸還是消費貸，都有很大的風(fēng)險�！眲⒎f解釋道，“銀行貸款是有明確的用途設(shè)定的，必須按照用途去使用，不能挪作他用。也就是說經(jīng)營貸只能用于企業(yè)經(jīng)營，消費貸只能用于家庭消費。上述資金一旦進入股市或者用于買房或者還貸，如果被銀行發(fā)現(xiàn)，銀行有權(quán)提前收回上述貸款，甚至?xí)芽蛻衾牒诿麊�，征信也會受到嚴重影響�！?/P>
正如劉穎所說，在消費貸騰挪還房貸的違規(guī)操作之下，確實有一些人吃到了“苦果”。在社交媒體上，有購房者表示：“申請不到一個月被銀行發(fā)現(xiàn)資金用途不規(guī)范，要求提前還貸”；也有購房者稱：“被銀行發(fā)現(xiàn)要求收回貸款，但已經(jīng)用這部分資金償還了房貸，若無法還貸將被銀行追究法律責任�！�
